Steuerrechtliche Überlegungen
von Mag. Lipkovich (Steuerberatung SLT)
Ertragsteuerliche Beurteilung:
Der Verein kann grundsätzlich folgende Einkünfte erzielen:
- Einkünfte aus Vermögensverwaltung (Kapitalanlage, Vermietung und Verpachtung)
- Einkünfte aus wirtschaftlichen Geschäftsbetrieben
- Einkünfte aus Gewinnbetrieben
Die Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalanlagen zählen jedoch gern. §47 BAO zu den vermögensverwaltenden Tätigkeiten, womit diese Tätigkeiten grundsätzlich keine wirtschaftlichen Geschäftsbetriebe sind.
Spezielle Einschätzung zum Betrieb eines Studierendenheim:
Aus ertragsteuerlicher Perspektive kommt es zu keiner Änderung, da es sich weiterhin um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt. Die Vermietung und Verpachtung zählt zu den vermögensverwaltenden Tätigkeiten, welche für den Verein nicht begünstigungsschädlich sind.
Die Vermietung zu Wohnzwecken (auch in Form eines Benützungsentgeltes bei Studierendenheimen), welche üblicherweise für einen längerfristigen Zeitraum ausgelegt ist, handelt es sich um Vermögensverwaltung, sofern keine außerordentlichen Nebenleistungen erbracht werden.
Sofern Sie mit der Zimmervermietung im Studentenheim auf die langfristige Vermietung abzielen und dies mit entsprechenden Verträgen belegen bzw. dokumentieren ist, handelt es sich hierbei um eine nicht begünstigungsschädliche Vermögensverwaltung. Auch bei der Zimmervermietung in Form eines Studentenheimes dürfen keine außerordentlichen Nebenleistungen erbracht werden, welche, über eine für Vermietung Verpachtung gewöhnliche Nebenleistung, hinausgehen.
Aus umsatzsteuerlicher Perspektive ist folgendes zu beachten. Die Vermietung und Verpachtung zu Wohnzwecken ist steuerbar iSd Umsatzsteuergesetzes. Da keine umsatzsteuerliche Befreiung zur Anwendung kommt sind die Vermietungsumsätze auch grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 10%. Wir weisen jedoch darauf hin, dass der ermäßigte Steuersatz von 10% nur für die bloße Nutzungsüberlassung zu Anwendung gelangt. Erbrachte Nebenleistungen wie Lieferung von Wärme (Raumheizung) unterliegt dem Normalsteuersatz von 20%.
Conclusio:
Die Zimmervermietung im Studentenheim stellt dem Grunde nach, ebenso wie die Vermietung und Verpachtung zu Wohnzwecken eine vermögensverwaltende Tätigkeit dar, welche nicht begünstigungsschädlich ist. Eine ständig wechselnde kurzfristige Vermietung von Räumen, Sälen und Zimmer wäre als gewerbliche Tätigkeit zu beurteilen EStR2000 Rz 5434. Insbesondere die langfristige Vermietungsabsicht begründet eine rein vermögensverwaltende Tätigkeit.
Die Zimmervermietung bzw. Vermietung und Verpachtung zu Wohnzwecken ist jedenfalls umsatzsteuerpflichtig (sofern die Kleinunternehmerregelung nicht zur Anwendung gelangt). Damit ergibt sich auch die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug, mit der Einschränkung auf den Teil des Studierendenheims.